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Pierre www.aribaut.com (09/02/2020, 11h24)
Coucou les gars, je regardais un peu les régimes fiscaux de la location
en France pour un propriétaire de plusieurs appartements en location, je
vois qu'il y a le LMNP avec 50% de déduction forfaitaire mais qui a un
seuil de 23 000 euros par an de loyers bruts (ce qui peut arriver assez
vite sur plusieurs appartements, avec beaucoup de charges qui dégagent)
qui ferait passer maintenant automatiquement en LMP (professionnel) et
le pro voudrait dire près de 50% qui dégagent en charges / cotisations
(RSI) de ce que j'ai vu.
Je me posais la question de la location vide qui a seulement 30% de
déduction ou le régime réel (qui peut être avantageux ou pas par rapport
au forfaitaire selon le cas), si il y a un seuil qui fait passser "pro"
ou c'est illimité de faire ça sans être qualifié "pro" ?
Pierre www.aribaut.com (11/02/2020, 10h35)
Le 09/02/2020 à 10:24, Pierre [..] a écrit :
[..]
> déduction ou le régime réel (qui peut être avantageux ou pas par rapport
> au forfaitaire selon le cas), si il y a un seuil qui fait passser "pro"
> ou c'est illimité de faire ça sans être qualifié "pro" ?


Question trop complexe ou c'est que tout le monde dort ? ;)
zeLittle (13/02/2020, 11h29)
On Tue, 11 Feb 2020 09:35:37 +0100
"Pierre www.aribaut.com" <pierre> wrote:

> Question trop complexe ou c'est que tout le monde dort ? ;)
> --
> [..] ou [..]
> [..] ou [..] - [..]


Trop pointue: je pense qu'en fiscalité de locations
immobilières, tu es la référence: on attend donc
tous avec une impatience non feinte que tu nous livres
tes propres réponses ^^.
Pierre www.aribaut.com (13/02/2020, 14h09)
Le 13/02/2020 à 10:29, zeLittle a écrit :
> On Tue, 11 Feb 2020 09:35:37 +0100
> "Pierre www.aribaut.com" <pierre> wrote:
> Trop pointue: je pense qu'en fiscalité de locations
> immobilières, tu es la référence: on attend donc
> tous avec une impatience non feinte que tu nous livres
> tes propres réponses ^^.


En France je n'ai jamais acheté pour louer jusqu'ici, juste acheté pour
habiter puis revendre.
C'est en Espagne que je connais assez bien, et la fiscalité espagnole
locative en tant que résident espagnol (c'est mon cas ces dernières
années) ou résident fiscal français qui investit et loue en Espagne, les
deux sont très différents de la France.
Autant pour l'Espagne je pourrais répondre à plein de questions, je
connais très bien, autant pour la France, je me pose plutôt des
questions, même si je sais déjà certaines choses pour avoir regardé un
peu sur internet.
ast (13/02/2020, 17h20)
Le 09/02/2020 à 10:24, Pierre [..] a écrit :
[..]
> déduction ou le régime réel (qui peut être avantageux ou pas par rapport
> au forfaitaire selon le cas), si il y a un seuil qui fait passser "pro"
> ou c'est illimité de faire ça sans être qualifié "pro" ?


Je n'ai jamais entendu parler de seuil qui ferait passer "pro" en
location vide.
Zaza (13/02/2020, 20h25)
ast a écrit :
> Le 09/02/2020 à 10:24, Pierre [..] a écrit :
> Je n'ai jamais entendu parler de seuil qui ferait passer "pro" en location
> vide.


Pierre parle de LMNP (LOUEUR MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL) donc c'est
meublé
Pierre www.aribaut.com (13/02/2020, 20h39)
Le 13/02/2020 à 16:20, ast a écrit :
> Le 09/02/2020 à 10:24, Pierre [..] a écrit :
> Je n'ai jamais entendu parler de seuil qui ferait passer "pro" en
> location vide.


Idem pas vu, donc a priori il n'y aurait pas de seuil de 23kE (ou plus)
qui ferait passer pro comme pour le LMNP.
Pierre www.aribaut.com (13/02/2020, 20h57)
Le 13/02/2020 à 19:25, Zaza a écrit :
> ast a écrit :
> Pierre parle de LMNP (LOUEUR MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL) donc c'est meublé


Oui mais non, ma question est bien de savoir si il y a un seuil qui fait
passer pro en location vide (non meublée), comme c'est le cas pour le
LMNP (plus de 23kE et hop on passe "pro" même sans le vouloir).
C'est que je me tâte pour revenir en France avec la remontée des prix
ici en Espagne, donc je regarde un peu les formules possibles si
j'achetais une série d'apparts en province pour faire comme j'ai fait en
Espagne (un appart pour habiter et d'autres que je loue), le tout au
comptant sur des apparts dans l'ancien.
C'est pas encore décidé pour la France ou l'Espagne, ou un autre pays,
mais j'y pense éventuellement pour cette année.
Le LMNP est intéressant (50% de déduction forfaitaire), mais faut rester
sous 23kE de loyers bruts, après on passe pro ce qui fait augmenter
sérieusement la note, à mes yeux cela ne vaut plus trop le coup dans ce cas.
La location vide permet de choisir 30% de déduction ou régime réel (à
voir si c'est possible de déduire plus de 30% des loyers), et on
pourrait ainsi ne pas être obligé de passer pro, ce qui est un avantage
à mes yeux.
On pourrait dire que passer pro, ce n'est pas que des taxes ce sont
aussi des cotisations qui donneraient aussi des droits, mais ces
cotisations donnent droit à quoi ? Chômage (j'en doute en tant que
proprio multibailleur) ? Un peu plus de retraite ?
Mettons un cas de figure imaginaire : 36kE de loyers bruts par an.
C'est plus intéressant de les avoir en location vide avec 30% de
déduction ou en LMP (avec 36kE brut forcément c'est fini LMNP, on
devient LMP) ?
D'ailleurs combien "dégageraient" en LMP des 36KE ?
43% à payer au RSI + IR ?
zeLittle (14/02/2020, 11h12)
On Thu, 13 Feb 2020 19:57:46 +0100
"Pierre www.aribaut.com" <pierre> wrote:

> Un peu plus de retraite ?


Oui et non: louer permet - par toi-même - de te donner
un complément de retraite "cash" après impôts (aucun
point de retraite en plus, je veux dire).

Mais j'imagine que ça, tu le sais déjà.
Pierre www.aribaut.com (14/02/2020, 11h25)
Le 14/02/2020 à 10:12, zeLittle a écrit :
> On Thu, 13 Feb 2020 19:57:46 +0100
> "Pierre www.aribaut.com" <pierre> wrote:
>> Un peu plus de retraite ?

> Oui et non: louer permet - par toi-même - de te donner
> un complément de retraite "cash" après impôts (aucun
> point de retraite en plus, je veux dire).
> Mais j'imagine que ça, tu le sais déjà.


Oui je parlais de la vraie retraite par rapport aux cotisations
obligatoires, pas celle qu'on se fait par ses rentes de manière précoce,
ce que j'expérimente déjà depuis plusieurs années ;)
Quand on regarde le statut LMP, les cotisations, il y a de la cotisation
retraite :
[..]
"Les loueurs en meublé professionnels doivent cotiser sur leurs revenus
non-salariés comme n?importe quels autres travailleurs indépendants pour
l?ensemble des risques (assurance maladie-maternité, indemnités
journalières, allocations familiales, retraite de base, retraite
complémentaire, invalidité-décès, CSG et CRDS).

Le coût des cotisations et contributions sociales est de l?ordre de 43 %
des bénéfices imposables. Quand ceux-ci sont nuls ou déficitaires, le
cotisant est redevable d?une cotisation minimale d?environ 1 509 ?."

Dès lors que le statut devient obligatoirement "pro" en LMNP au-dessus
de 23kE de loyers bruts (passage forcé de LMNP "non pro" en LMP "pro"),
on peut supposer que les cotisations obligatoires donnent aussi des
droits, non ?
Sinon ce serait du vol pur et simple de t'obliger à cotiser sans aucun
droit en retour.
Bon, on fait déjà ça pour les taxes sociales je sais (les 17,2%) dans
bien des cas, mais là on parle de cotisations retraite de base et
retraite complémentaire, si on t'oblige à y cotiser en tant que LMP,
logiquement ça génère des droits aussi.
ast (14/02/2020, 13h12)
Le 13/02/2020 à 19:57, Pierre [..] a écrit :

> Le LMNP est intéressant (50% de déduction forfaitaire), mais faut rester
> sous 23kE de loyers bruts, après on passe pro ce qui fait augmenter
> sérieusement la note, à mes yeux cela ne vaut plus trop le coup dans ce
> cas.


Il y a des avantages tout de même à être "pro", car les apparts
sont considérés comme des biens professionnels et sont donc
exonérés d'impôt sur la fortune. Ensuite en étant pro tu cotises
pour la maladie et la retraite.
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